Slovenci i Hrvati vole nekretnine. Dapače, upravo su kvadrati sigurna luka u koju će najradije usidriti svoju ušteđevinu. No, investicija u kvadrate, kako Slovenaca, tako i Hrvata, posljednjih godina postaje financijski sve zahtjevnija. Ponuda nekretnina, na jednom i na drugom tržištu, zaostaje za potražnjom.

Obje zemlje muku muče i s aktivacijom velikog broja praznih nekretnina zbog čega je u Hrvatskoj, iz drugog pokušaja, uveden porez na nekretnine. Isti se doduše, s gotovo identičnim argumentima – učiniti stanovanje priuštivijim i smanjiti porezno opterećenje rada – još čeka. Dok slovenska Vlada priprema konačan prijedlog poreza na imovinu, koji je u siječnju stavljen u javnu raspravu te je izazvao salvu primjedbi i kritika, hrvatska verzija stupila je na snagu.

Njegovo uvođenje, kažu naši sugovornici, nije utjecalo na dobro poznatu popularnost nekretnina u Hrvatskoj među kupcima iz Slovenije. Podaci Porezne uprave kažu da je od gotovo 86 tisuća ukupno prodanih nekretnina strancima posljednjih 10 godina, u vlasništvu Slovenaca završilo njih gotovo 30 posto – više od 24 tisuće. Istovremeno, interes Hrvata za kupnju nekretnina u Sloveniji puno je manji. Podaci slovenske Geodetske uprave, koji su preuzeti iz Registra tržišta nekretnina, kažu da su od 2015. do danas Hrvati sudjelovali u tek 561 transakciji kupovina nekretnina u Sloveniji, a najviše su kupovali u Ljubljani i općini Brežice.

Ove podatke potvrđuju i agenti za nekretnine. “Hrvati piju hrvatska vina i kupuju nekretnine u Hrvatskoj”, slikovit je Borislav Vujović, osnivač i direktor Operete, poznate i jedne od vodećih hrvatskih agencija za promet nekretninama, dodajući da Hrvati ponekad pokazuju interes za apartmanima na skijalištima.

Dragan Gostimirović, iz slovenske agencije Remax, također ističe da bilježe vrlo malo interesa hrvatskih državljana za kupnju nekretnina u Sloveniji.

“Kada se takav zahtjev povremeno pojavi, najčešće se odnosi na nekretnine u Ljubljani – prvenstveno iz poslovnih razloga ili zbog studiranja”, navodi dodajući da umjesto kupnje, hrvatski državljani češće iskazuju interes za najam, posebno kada je riječ o poslovnim prostorima. “To uključuje urede, lokale i komercijalne nekretnine koji služe kao baza za poslovne aktivnosti na slovenskom tržištu”, ističe Gostimirović.

S druge strane Slovenci u Hrvatskoj najčešće, dobro je poznato, kupuju apartmane, a u nešto manjoj mjeri i kuće te vile na moru, i to najviše u Istri, Kvarneru, posebno Krku, te na sjeveru Dalmacije. Pritom, objašnjava posrednik za nekretnine iz Remaxa, većina kupnji ne pristupa isključivo kao investiciji već ostvarenju osobne želje za vlastitim prostorom za odmor.

“Slovenski kupci u velikoj mjeri i dalje preferiraju hrvatsku obalu zbog geografske blizine, kulturne povezanosti te prirodnih ljepota koje Hrvatska nudi”, ističe, prenosi Poslovni dnevnik.

Vujović pritom podsjeća da je još za vrijeme zajedničke države velik broj Slovenaca imao nekretnine po Hrvatskoj. “Postoji, dakle, tradicija i navika. S druge strane slovenska obala je značajnije manja od hrvatske. Pričamo sličan jezik, razumijemo se, mentalitet nije jako različit”, kaže Vujović dodajući da su “svi koji su se odlučili na kupnju nekretnina u Hrvatskoj ostvarili značajan porast vrijednosti i, rekao bih, dobro zaradili”.

Zanimljivo, atraktivnost kvadrata na obali nije umanjilo ovogodišnje stupanje na snagu poreza na nekretnine koji je zamijenio donedavni porez na kuće za odmor.

“Do sada nismo primijetili značajan pad interesa slovenskih državljana za kupnju nekretnina na hrvatskoj obali. Također, važno je naglasiti kako prethodne najave uvođenja poreza na nekretnine nisu značajno utjecale na ponašanje slovenskih kupaca. Većina tu promjenu nije doživjela kao prepreku, već su svoju odlučnost za kupnju temeljili na dugoročnim planovima i emocijama vezanim uz lokaciju. Zaključno, možemo potvrditi da je interes slovenskih državljana za hrvatske nekretnine i u 2025. godini ostao na visokoj razini, bez vidljivih oscilacija u odnosu na prethodne godine”, otkriva Gostimirović.

Da se novi namet još nije odrazio na tržište potvrđuju i iz Operete. “Povećao se broj upita vezano uz detalje poreza, ali s obzirom na to da se i do sada plaćao porez na kuće za odmor, u većini slučajeva neće se dogoditi ništa značajno. Iznosi poreza nisu visoki, kreću se do maksimalno 8 eura po četvornom metru, što nije značajno opterećenje. Zanimanje je na razini prošle godine, tako da nema velikih razlika”, kaže Vujović.

I Helena Schmidt, voditeljica hrvatskog ureda Deloittea i partnerica u Odjelu poreza, kaže da bi, unatoč uvođenju porezna na nekretnine, interes stranaca trebao ostati stabilan. “Naša je procjena da prednosti vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj, pogotovo njezinim obalnim dijelovima za koje stranci iskazuju najveći interes, nadmašuju porezne obveze”, navodi.

A hoće li ispuniti svoju svrhu – smanjiti porezno opterećenje plaće?

“U ovom je trenutku teško dati procjenu jer postoji niz okolnosti, vanjskih i unutarnjih, koji utječu na porezni sustav. Porez na nekretnine svakako može smanjiti porezno opterećenje rada ako se sredstva prikupljena ovim porezom koriste za financiranje troškova koji se financiraju iz poreza vezanih uz dohodak i plaću. Uspješno ostvarenje ovih proklamiranih ciljeva svakako ovisi o tome koliko će država biti učinkovita u raspolaganju i distribuciji prikupljenih sredstava”, navodi.

To ćemo, doduše, znati tek kada počnu stizati prvi izvještaji o naplati novog, odnosno starog poreza koju će provoditi općine i gradovi, ili Porezna uprava, ovisno o odluci lokalnih čelnika. 

Slovenija, s druge strane, konačan prijedlog oporezivanja nekretnina tek treba predstaviti. Zajedničko bi nam moglo biti to da se porez neće plaćati na nekretnine koje služe za stalno stanovanje, no velika i najznačajnija razlika mogla bi se odnositi na kriteriji naplate. Dok on u Hrvatskoj ovisi o odluci jedinica lokalne samouprave, a kreće se od 0,60 eura do maksimalnih 8 eura po četvornom metru, u Sloveniji će ovisiti o procjeni vrijednosti nekretnine.

“Slovenski prijedlog, koji se temelji na procjeni vrijednosti nekretnine, može pružiti precizniji okvir oporezivanja pod uvjetom da je sustav procjene efikasan, a sama procjena pravedna i transparentna. S druge strane, bilo kakva neizvjesnost ili mogućnost manipulacije sustavom će dodatno potaknuti negativnu percepciju oko uvođenja ovog propisa”, ocjenjuje Schmidt.

Negativne percepcije, kako među Hrvatima tako i među Slovencima, ne nedostaje. Tome je tako jer, objašnjava voditeljica hrvatskog ureda Deloittea, uvođenje bilo kakvog novog nameta, ili nameta koji se percipira kao novi, predstavlja bolnu točku za obveznike koji su ga dužni plaćati.

“Iako je određeni oblik ovog nameta postojao i ranije, okolnost da su ga jedinice lokalne samouprave dužne implementirati uz proširenje obuhvata ovog poreza kroz širenje kruga obveznika i nekretnina koji se oporezuju svakako ne doprinose pozitivnim očekivanjima. Ova mjera može dovesti do povećanja troškova posjedovanja nekretnine, što može biti doživljeno kao financijski teret, posebice za one građane koji imaju više nekretnina. Svakako ne smijemo zaboraviti da ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj tradicionalno predstavlja siguran i uobičajen način čuvanja vrijednosti i štednje. S obzirom na tu povijesnu važnost nekretnina u portfelju hrvatskih građana, percepcija da porez negativno utječe na njihovu štednju zato što se oporezuje imovina koju građani već imaju, ovu mjeru čini posebno osjetljivom”, ističe Schmidt dodajući da je identična ili slična argumentacija primjenjiva i na situaciju kod susjeda.

“U Sloveniji dodatno treba u obzir uzeti i pitanje pravednosti procjene vrijednosti nekretnina, što može dodatno zakomplicirati implementaciju takvog poreza”, upozorava. Vjerojatno je da će se u Sloveniji oko prijedloga poreza na imovinu još neko vrijeme lomiti koplja.

“Smatram da zakon, u obliku u kojem je trenutačno predložen, vjerojatno neće biti usvojen bez značajnih izmjena i dopuna. Bit će ga potrebno dodatno razraditi i uskladiti s praksom te potrebama tržišta”, smatra Gostimirović iz Remaxa. No, ne smatra da bi njegovo eventualno uvođenje moglo imati značajniji utjecaj na tržište nekretnina u Sloveniji.

“Posebno ne u Ljubljani i obalnim regijama. Na tim područjima potražnja i dalje značajno nadmašuje ponudu, što stvara stabilno i konkurentsko okruženje u kojem cijene ostaju visoke ili čak rastu. Ova neravnoteža između ponude i potražnje ostaje ključni faktor koji oblikuje dinamiku tržišta, neovisno o možebitnim zakonskim promjenama”, navodi.

Ta dinamika, uz značajan rast cijena nekretnina, kako u Sloveniji, tako i Hrvatskoj, posebno na obali, te nestabilno geopolitičko okruženje u ovoj godini ne bi trebala značajnije utjecati na potražnju za nekretninama na hrvatskoj obali, posebno među kupcima iz Slovenije, iako postoje naznake negativnih trendova, smatraju agenti za nekretnine.

“Ekonomska nestabilnost nije motivator za kupnju, pogotovo ‘second home’ nekretnina, što je većina nekretnina Slovenaca u Hrvatskoj. S druge strane vidjeli smo da je kupnja nekretnine bila jedan od najboljih načina očuvanja vrijednosti novca u prethodnom periodu. Svjedoci smo da interes kupaca i dalje postoji, ali visoke cijene utječu na količinu kupoprodaja”, ističe Vujović.

Gostimirović pak navodi da, s obzirom na to da su cijene na hrvatskom tržištu značajno narasle, sve veći broj kupaca počinje razmatrati i alternativne, manje razvijene destinacije.

“Kao nova atraktivna lokacija sve češće se spominje južni dio Cipra, koji je član Europske unije i nudi zanimljive mogućnosti za investitore i kupce koji traže nekretnine izvan uhodanih turističkih tokova”, navodi dodajući da vjeruje da će, unatoč tome, potražnja za nekretninama na hrvatskoj obali ostati visoka.

Foto: Pixabay